PRŮVODCE SLUŽBAMI K ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVĚ
Kupujete nebo prodáváte nemovitost poprvé? Při přípravě převodu se pravděpodobně setkáte s pojmy, které běžně nepoužíváte. Rezervační smlouva, úschova listin, kvitance nebo návrh na vklad přitom označují různé dokumenty a služby.
V tomto průvodci vám vysvětlím, k čemu slouží, jak spolu souvisejí a podle čeho vybrat položky v kalkulačce advokátní úschovy.
Rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva. Jaký je mezi nimi rozdíl?
Rezervační smlouva: domluva o rezervaci nemovitosti
Rezervační smlouva zpravidla upravuje, za jakých podmínek bude nemovitost po určitou dobu rezervována pro konkrétního zájemce. Často se v ní řeší také rezervační platba a termíny dalších kroků.
Před podpisem je důležité vědět, kdo smlouvu uzavírá a k čemu se zavazuje. Jinou situací je dohoda pouze s realitní kanceláří a jinou dohoda, kterou podepisuje také prodávající.
Samotný název "rezervační smlouva" ještě neříká, jaké závazky vám vzniknou. Rozhodující je její obsah. Stejně tak nelze každou rezervační platbu automaticky považovat za provizi realitní kanceláře.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní: závazek uzavřít kupní smlouvu později
Tato smlouva upravuje závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu. Předem stanoví její základní obsah a podmínky, za kterých k jejímu uzavření dojde.
Může se hodit například tehdy, když ještě čekáte na vyřízení financování, dokončení potřebných dokumentů nebo splnění jiné podmínky převodu.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní není nutným mezikrokem při každém prodeji. Pokud jsou podmínky převodu vyřešené, může být vhodné přistoupit rovnou ke kupní smlouvě.
Kupní smlouva: podmínky samotného prodeje
Kupní smlouva určuje, kdo nemovitost prodává, kdo ji kupuje, o jakou nemovitost jde a jaká je kupní cena. Upravuje také způsob úhrady a další dohodnuté podmínky.
U nemovitosti evidované v katastru se kupující nestává vlastníkem samotným podpisem kupní smlouvy. K dokončení převodu je potřeba vklad vlastnického práva do katastru.
Máte-li již návrh kupní smlouvy od realitní kanceláře, developera nebo druhé smluvní strany, můžete mi jej předložit ke kontrole.
Smlouva o advokátní úschově
Smlouva o advokátní úschově stanoví pravidla pro uložení a výplatu peněz: na jaký účet se skládají, komu budou vyplaceny, jaké podmínky musí být doloženy a jak se postupuje, pokud převod neproběhne podle dohody.
Co se stane, když se převod nemovitosti neuskuteční?
Podmínky pro vrácení peněz se sjednávají ve smlouvě o úschově. Ta má určit, za jakých okolností a komu se prostředky vrátí a jak se doloží, že převod nemůže pokračovat.
AML IDENTIFIKACE A PŮVOD PENĚZ
AML je označení pro opatření proti praní špinavých peněz. Při advokátní úschově a právním zajištění realitních transakcí mám zákonnou povinnost týkají se identifikace kupujícího i prodávajícího.
Při kontrole zjišťuji potřebné informace o převodu, jeho účelu a původu peněz nebo jiného majetku, kterého se obchod týká. U kupujícího proto může být potřeba vysvětlit, zda kupní cenu hradí z úspor, úvěru, daru, dědictví nebo například z prodeje jiné nemovitosti.
Podle okolností si mohu vyžádat příslušné podklady, například úvěrovou smlouvu, darovací smlouvu, doklad o dědictví nebo dokumenty prokazující vznik úspor. Předem vám řeknu, co potřebuji doložit a jakým způsobem mi podklady předáte.
ÚSCHOVA KUPNÍ SMLOUVY A DALŠÍCH LISTIN
Vedle kupní ceny mohu převzít do úschovy také konkrétní dokumenty. Může jít například o podepsané vyhotovení kupní smlouvy určené pro katastr nebo o bankovní listiny související s vypořádáním hypotéky.
Příklad: Kupní smlouva je již podepsaná, ale podle dohody se má návrh na vklad podat až po splnění určité podmínky financování. Vyhotovení smlouvy určené pro podání může do té doby zůstat v úschově. Tato služba pomáhá sladit práci s dokumenty s jednotlivými kroky převodu.
KVITANCE
Kvitance je potvrzení věřitele o splnění dluhu. Při převodu nemovitosti se s tímto pojmem můžete setkat zejména tehdy, když se z kupní ceny doplácí hypotéka prodávajícího.
Je užitečné rozlišovat dvě fáze: před splacením banka sdělí, kolik a za jakých podmínek je potřeba uhradit; po splacení vydá příslušné potvrzení.
Pro výmaz zástavního práva z katastru je potřeba listina, která splňuje požadavky pro tento zápis. Samotné obecné potvrzení o zaplacení nemusí obsahovat všechny potřebné údaje. Ověřím proto, zda je předaná bankovní listina pro výmaz použitelná.
NÁVRH NA VKLAD PRÁV DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Návrh na vklad je formulář, kterým žádáte katastrální úřad o zápis změny práv k nemovitosti. Při koupi jde zpravidla o zápis vlastnického práva kupujícího. V souvislosti s hypotékou se mohou řešit také zápisy nebo výmazy zástavních práv.
K návrhu se přikládá kupní smlouva nebo jiná listina, která má být podkladem zápisu. Kupní smlouva a návrh na vklad jsou tedy dva odlišné dokumenty.
Při vypracování návrhu připravím formulář podle příslušné smlouvy a požadované změny v katastru. Předem si také dohodneme, kdo návrh s přílohami podá a v jakém okamžiku.
ZASTOUPENÍ V ŘÍZENÍ PŘED KATASTRÁLNÍM ÚŘADEM
Katastr nemůže vklad povolit před uplynutím ochranné lhůty 20 dnů od odeslání zákonné informace dotčeným osobám. Tato lhůta se nepočítá jednoduše ode dne podání návrhu a nepředstavuje zaručenou délku celého řízení.
Pokud si sjednáte zastoupení, budu za vás na základě plné moci jednat v dohodnutém rozsahu. Mohu například řešit komunikaci s úřadem, sledovat průběh řízení a reagovat na jeho běžné požadavky.
Proč se v online kalkulačce zadává počet osob? Odměna se počítá podle počtu osob, které budu skutečně zastupovat. Pokud zastupuji jednoho prodávajícího a jednoho kupujícího, jde o dvě osoby. Pokud zastupuji oba manžele na straně prodávajících a jednoho kupujícího, jde o tři osoby.